République tunisienne
Ministère de l'équipement, de l'habitat et de l'aménagement du territoire

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Politique de l'habitat et orientations

Depuis l’indépendance, le logement a joué un rôle sociale et économique important pour la consolidation de la société Tunisienne. Ce rôle a été renforcé par l’avenue de la  stratégie nationale de l’habitat adoptée en 1988 et ses mises à jour régulières.

Cette stratégie se base sur le fait qu’elle : 

  • est le fruit d’une politique volontaire, qui considère l’accès à un logement décent, dans un environnement sain, comme un droit fondamental pour tout citoyen ;
  • est l’aboutissement d’une consultation nationale et d’un dialogue dans lequel s’est engagé l’ensemble des acteurs de l’habitat (publics et privés).
  • a fait du secteur de l’Habitat un secteur clé jouant un rôle important dans l’évolution de l’économie et de la société. 
  • a opté pour la mise en place de mesures d’ordre institutionnel, juridique et financier basées sur quatre orientations fondamentales à savoir :
    • Accroître l’offre de  terrains à bâtir et répondre notamment à la demande à caractère social,
    • Diversifier l’offre de logements et promouvoir le secteur privé de production,
    • Renforcer la politique de réhabilitation et améliorer la gestion du parc logements existant, 
    • Réformer le système institutionnel de financement de l’habitat et notamment le financement de l’habitat social.

Cette stratégie a abouti notamment à la mise en place d’outils de programmation et de mise en œuvre dont :

  • La refonte de la loi relative à la Promotion Immobilière en 1990 pour encourager les Promoteurs à investir dans des projets de logements sociaux et de lotir et aménager des terrains destinés à l’Habitat.
  • L’adoption d’un nouveau code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme en 1994  visant à mieux organiser et exploiter l’espace national en général et l’espace urbain en particulier.
  • Le renforcement du système de financement par :
    • la transformation de la CNEL en Banque de l’Habitat en 1989.
    • la consolidation du régime de l’épargne logement.
    • l'élargissement de la base des bénéficiaires du Fonds de Promotion des Logements pour les Salariés « FOPROLOS 1,  2et 3 ».

Quoique ayant abouti à une nette amélioration des conditions d’habitat sur les plans quantitatif et qualitatif, la stratégie nationale de l’Habitat a été régulièrement mise à jour de façon à relancer le secteur par la mise en place de plans d’actions successifs appropriés et adaptés à la dynamique socio-économique du pays.

Mise en oeuvre de la politique nationale de l'habitat

La mise en oeuvre de la politique de l'habitat a permis :

1- L’identification de nouvelles sources de financement

pour que l’habitat soit à la portée du citoyen à revenu moyen.

2- Une amélioration des conditions de vie du citoyen

Parmi les actions entreprises pour concrétiser ces deux principaux objectifs :

L’identification de nouvelles sources de financement, pour que l’habitat soit à la portée du citoyen à revenu moyen par :

a) L’élargissement de la fourchette des bénéficiaires des logements sociaux financés par le Fonds de Promotion de Logements Sociaux (FOPROLOS),

Ce système de financement du logement social est mis en place pour faire bénéficier le plus grand nombre de la population active au droit au logement et d’améliorer les conditions de l’habitat en Tunisie,

  • Le FOPROLOS n’a pas cesser de s’activer et d’élargir ses prestations : Foprolos I , II , et en janvier 2007, le Foprolos III qui concerne toute la catégorie dont le salaire est compris entre 3 et 4,5 le SMIG ( voir détails plus loin).
  • Réduction d’un point concernant le taux d’intérêt relatif aux différents crédits FOPROLOS,
  • Augmentation de la participation du fonds 26-26 pour l’acquisition de logements de type FOPROLOS I pour atteindre 4000 dinars au lieu  3000 dinars,
  • Révision de prix de vente des logements sociaux financés par le  FOPROLOS en  2009.
b) Pour  les autres sources de financement, création d’une nouvelle formule de financement à la banque de l’Habitat

pour élargir la gamme de bénéficiaires au logement de Type « N »

c) Réduction d’un point concernant le taux d’intérêt relatif aux crédits d’épargne logement, et des crédits immédiats 
d) Réduction de l’autofinancement pour l’acquisition de logement de 20% au lieu de 30 % auparavant.
e) Lancement du programme de viabilisation de terrains domaniaux pour la construction de logements sociaux et économiques sis à El Fejja et à El Meghira dans le Grand Tunis,
f) Identification d’autres terrains situés à coté des zones industrielles dans les autres régions du pays,
g) Renforcement de l’offre de terrains pour la construction de l’habitat à travers : 
  • les programmes de l’Agence Foncière d’Habitation.
  • la révision des plans d’aménagement urbain des municipalités concernées par le programme présidentiels (145communes).

3- Développement et suivi de la promotion immobilière

     La promotion Immobilière est régie par la loi N°90-17 du 26 Février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière.

     Cette loi définit :

  • les attributions de la profession du Promoteur Immobilier,
  • les conditions d’octroi de l’agrément,
  • les obligations du promoteur et de l’acquéreur.
  • les avantages accordés aux promoteurs immobiliers et aux acquéreurs.
  • Le secteur compte 1782 promoteurs agrées  (février 2010).

    Les promoteurs Immobiliers soutiennent l’effort public en matière de production de logements et de mise en oeuvre de la politique nationale d’habitat.

     Les promoteurs immobiliers publics opèrent :

     Au niveau de la production et de l’aménagement de terrains à bâtir:

  • l’Agence Foncière d’Habitation.

    Au niveau de la production de logements:

  • La Société Nationale Immobilière de Tunisie « SNIT » et ses trois filiales( SNIT- Nord,. SNIT- Centre ; SNIT- Sud)
  • La Société de Promotion des Logements Sociaux (SPROLS),
  • Les Offices de Logements relevant de certains Ministères.

    Au niveau de l’amélioration de la qualité de vie et de l’intégration des quartiers populaires:

  • L’Agence de Réhabilitation et de Rénovation Urbaine « ARRU »,
  • Les interventions vigoureuses du Fonds de Solidarité Nationale26-26,

Système institutionnel de financent de l’Habitat

     Le système de financement de la construction et de l’acquisition des logements en Tunisie a donné lieu depuis sa mise en place en 1973 à plusieurs améliorations visant à mieux l’adapter aux différentes catégories de bénéficiaires et notamment pour tous ceux dont la demande revêt un caractère social :

  • La Banque de l’Habitat
  • Les banques commerciales
  • Fonds de Promotion des Logements pour les Salariés (FOPROLOS).
  • Fonds National pour l’Amélioration de l’Habitat (FNAH)
  • Les Caisses de Sécurité Sociale (CNRPS, CNSS)
  • Fonds de Solidarité Nationale 26-26 (FSN)
  • Programme National de Résorption des Logements Rudimentaires (PNRLR)

LE FONDS DE PROMOTION DES LOGEMENTS POUR LES SALARIES est crée en 1977 et alimenté par une cotisation patronale à hauteur de 1% sur la masse salariale de l’entreprise publique et privée,

 Accord des crédits au profit des salariés dont le revenu mensuel est compris entre 1 et 4,5 le SMIG.

 est l’un des principaux outils de financement de l’habitat social.

     La population cible, les types de logement et les conditions de financement sont présentés dans le tableau suivant:

  >  Tableau contenant La population cible, les types de logement et les conditions de financement  

4- Stratégie d'intervention et d'amélioration du patrimoine existant

4.1- Le Fonds National de l’Amélioration de l’Habitat

Le Fonds National d’Amélioration de l’Habitat (FNAH) est l’un des principaux outils de financement de l’entretien et de la maintenance du patrimoine immobilier existant, il est régi par la loi n° 2004-77 du 2 août 2004 relative au fonds national d'amélioration de l'habitat,

 et par le décret n°2007-534 du 12 mars 2007 fixant les conditions d'octroi des prêts et subventions par le fonds national d'amélioration de l'habitat et le décret n°2007-535 du 12 mars 2007 fixant les modalités et les conditions de gestion du fonds national d'amélioration de l'habitat Le FNAH contribue au financement des opérations suivantes:

  • des programmes et projets relatifs à l’éradication des logements rudimentaires.
  • des opérations de sauvegarde, de restauration, de réhabilitation des constructions, et d’assainissement réalisées par des propriétaires privés pour entretenir leurs logements ou les pourvoir en équipements nécessaires.
  • Les réalisations des collectivités locales portant sur :

1) des opérations de restauration ou de réhabilitation destinées essentiellement à l’Habitat.

2) Des opérations de relogement provisoire des familles occupant des constructions menaçant ruine.

3) Des Travaux de démolition d’immeubles menaçant ruine.

4) Des travaux visant l’amélioration des conditions d’habitabilité des citoyens et leur environnement urbain.

 5) Les opérations de réhabilitation et de rénovation urbaine confiées par l’Etat aux établissements et organismes spécialisés dans le domaine.

 6) Les opérations de réparation des dégâts occasionnés à des logements suite à des catastrophes naturelles ou cas imprévisibles ainsi que le relogement provisoire des familles sinistrées.

Le Fonds National d’Amélioration de l’Habitat peut participer au financement des projets et aux opérations sus indiqués sous forme de subvention ou prêts au profit des collectivités, des établissements, et organismes spécialisés dans le domaine de la réhabilitation et de la rénovation et aux propriétaires privés.

4.2- suivi du programme relatif à l’amélioration des conditions de vies des citoyens et interventions dans les médinas.

1) Diverses opérations de réhabilitation et de rénovation ont été programmées par l’Etat pour améliorer la qualité de vie de citoyens surtout pour les familles à faibles revenus.

 2) Le programme de promotion des quartiers populaires situés dans les grandes villes, concerne 26 quartiers abritant 166 000 habitants avec un coût global d’environ 114,5 Mille Dinars. Un programme complémentaire a été lancé (2009-2012) qui concernera la réhabilitation de 56 quartiers dans 21 régions pour  prés de 200 milles habitants.

3) Programme national de réhabilitation des quartiers populaires (PNRQP) 1992-2006, ce programme destiné à l’amélioration des conditions de vie des populations urbaines à faible revenu, a permis la réhabilitation de 719 quartiers habités pour près de 1 600 000 habitants.

4) Le programme de réhabilitation des oukalas, situés dans la Commune de Tunis a permis de reloger plus de 2200 familles les préservant ainsi du danger d’immeubles menaçant ruines et de les reloger dans des logements neufs.

Sauvegarde des Médinas :

   Au cours du onzième plan de développement économique, quatre médinas ont été programmées pour des opérations de réhabilitation à savoir les médinas de Tunis, de Sousse, de Kairouan et de Sfax. 

Des programmes similaires vont être réalisés pour le reste des médinas. Ils concernent des actions de réhabilitation de logements existants, la rénovation des infrastructures et l’embellissement des façades et des principales places, tout en se référant aux spécificités architecturales de chaque région.

ELABORATION DES PLANS QUINQUENNAUX DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET SOCIAL

Partant des objectifs tracés pour la politique de l’habitat et des orientations du secteur, les différents plans de développements sectoriels permettent le suivi et la projection des réalisations qualitatives et quantitatives du secteur public et privé.

Le tableau suivant  présente les réalisations du X ème plan et les projections du XI ème plan de développement économique du secteur de l’Habitat.

Secteur de

L’habitat

Réalisations du  X ème Plan 

2002-2006

Projections  XI ème Plan

2007-2011

Nombre de logements

Investissements

Nombre de logements

Investissements

255 407

6738 MD

300 323

10100 MD

Quant au plan de développement  glissant 2009-2014, le secteur de l’habitat, a été privilégié par plusieurs actions à savoir :

Une société d’équilibre et de cohésion entre les individus et les catégories sociales

Le projet du changement est fondé sur une société stable, paisible et solidaire, sans exclusion de région ou de catégorie sociale.

A la lumière de ce principe, le secteur de l’habitat œuvre pour:

  •  Consolider le taux des familles propriétaires d’un logement qui s’élève actuellement à 80 % ceci en renforçant les programmes d’habitat et en améliorant les conditions de vie des citoyens dans le logement aux plans national, régional et local à travers :
  • la réalisation de 300 mille logements selon les différents mécanismes de financement,  
  • L’institution de nouveaux mécanismes d’aide aux familles à faibles revenus pour améliorer leur logement.
  • la mise à disposition des collectivités locales d’une réserve foncière en vue de répondre aux besoins de logements sociaux.
Vers une économie à contenu technologique élevé, ami de l’environnement, économe en énergie et innovante.

 La question de l’économie de l’énergie s’inscrit dans le cadre de la politique du pays qui tend à instaurer une mode d’activité économique propre et respectueuse de l’environnement.

C’est dans ce cadre, que des textes législatifs ont vu le jour tel l’Arrêté conjoint du ministre de l’équipement, de l’habitat et de l’aménagement du territoire et du ministre de l’industrie, de l’énergie et des petites et moyennes entreprises du 1er juin 2009, fixant les spécifications techniques minimales visant l’économie dans la consommation d’énergie des projets de construction et d’extension des bâtiments à usage résidentiel pour concrétiser cette vision politique,

la rationalisation de la consommation d’énergie et le développement d’énergies nouvelles et renouvelables

A travers :

  • la construction de 70 milles bâtiments obéissant aux critères d’efficacité énergétique, à l’horizon 2014
  • la réalisation de 5 mille habitations à énergie solaire à l’horizon 2014.
Des infrastructures de base et de communication modernes respectant les normes internationales.

La Tunisie œuvre pour que les infrastructures de base et de communication soient un facteur de développement et de simulation de l’activité économique et sociale, c’est ainsi que l’approche en matière de développement vise à élaborer des infrastructures numériques :

  • renforcement au niveau national du réseau d’observatoires du territoire national, du développement urbain et de l’habitat
  • l’amélioration du système d’observation, par l’exploitation des nouvelles technologies et le recours au système d’information géographique.
  • la lutte contre les constructions anarchiques 
  • La constitution de réserves foncières.
Encourager le logement collectif dans les grandes villes

Et dans ce cadre la  Direction générale de l’Habitat ouvrera à : 

  • atteindre la densité de 40 logements / hectare en favorisant le logement collectif
  • identification des mécanismes financiers pour l’acquisition, ou la construction de logements collectifs afin d’encourager la couche moyenne de la population à y accéder.
  • procéder à une étude sur la copropriété et les syndics d’immeubles afin de mieux cerner les problèmes et les mécanismes pour une meilleure coordination avec les services du ministère de l’intérieur et du développement local.

5- Suivi et réalisation des études relatives au secteur de l'habitat

La Direction Générale de l’Habitat ne cesse de procéder à l’examen minutieux du secteur par le pilotage d’un certain nombre d’études scientifiques dont on peut citer quelques uns :

• La copropriété dans les Immeubles d’Habitation en Tunisie,

• Eléments pour une Nouvelle Politique Locatif du Secteur, 

• L’Habitat Anarchique en Tunisie,

• L’Habitat Social dans le District de Tunis,

• Les logements vacants dans le district de Tunis,

• Le coût de la construction des logements sociaux et économiques,

• L’Habitat Vétuste et Insalubre en Tunisie,

• Les logements vacants dans le Grand Tunis,

• L’étude du coût de construction de logements économiques et sociaux,

• Audit de l’Observatoire de l’Immobilier et du Foncier et l’extension de son Système d'Information Géographique à l’échelle Nationale ».

D’autres études vont être lancées à savoir :

1- Etude stratégique relative à la projection de developpement du secteur de l’habitat;

2- Etude relative à l’encouragement de l’habitat collectif dans les grandes villes,

3- Etude relative à l’habitat  existant et la mise en œuvre des moyens pour sa concervation.

6- L’Observatoire de l'Immobilier et du Foncier (OIF)

Présentation

L’Observatoire de L’immobilier et du Foncier (OIF) a été initié par le Ministère de l’Équipement de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire (Direction Générale de l’Habitat) avec l’assistance technique de l’Agence d’Urbanisme du Grand Tunis (l’AUGT) relevant du même département.

Objectifs
  • Mise à la disposition des autorités d’indicateurs pertinents ayant trait à l’habitat et aux conditions de vie des ménages à l’intérieur des habitations  ainsi que des simulations du devenir de l’urbanisation  des villes.
  • Aider à assurer une meilleure coordination entre les différents intervenants dans le secteur de l’habitat et les acteurs du développement urbains, afin d’homogénéiser les informations.
  • Asseoir une planification sectorielle basée sur des données réelles et des statistiques de meilleure qualité. 
  • Établissement d’un tableau de bord fournissant aux décideurs des informations fiables et mises à jour sur le secteur de l’Habitat et du foncier ;
Les études élaborées dans le cadre de l’OIF 

Dans le cadre des travaux de l’Observatoire de l’Immobilier et du Foncier, la DGH A assuré le suivi des études d’habitat sur le grand Tunis avec le biais de l’Agence d’Urbanisme du Grand Tunis.  Parmi ces études:

  • Les logements vacants dans le Grand Tunis, 
  • Les espaces non consommés à vocation d’habitat à l’intérieur des plans d’aménagement urbain,
  • Habitat non réglementaire sous ses trois formes, à savoir:

* étude de l’habitat non réglementaire en dehors des plans  d’aménagement urbains du grand Tunis, 

* étude de l’habitat non réglementaire à l’intérieur des zones à vocation autres que d’habitat dans les plans d’aménagement urbains du grand Tunis, 

 * étude de l’habitat non réglementaire à l’intérieur des zones à vocation d’habitat dans les plans d’aménagement urbains du grand Tunis,

Rapports thématiques: 

Dans le cadre des travaux de l’Observatoire de l’Immobilier et du Foncier, et depuis l’an 2000, les thèmes traités et mis à jour dans le cadre de rapports thématiques annuellement :

  • Les autorisations de bâtir, 
  • Les logements  sociaux,  
  • Les offres de vente de terrains et de logements, 
  • Les offres de location de logements,
  • L’analyse des données de recensement de la population et de l’habitat. 
Autres Publications
  • Edition des notes d’informations trimestrielles; 
  • Edition d’un tableau de bord annuel.
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