1) مراحل إعداد ومراجعة مثال تهيئة عمرانيّة
> التحضير لإنجاز دراسة الإعداد أو المراجعة
* قائمة سنويّة في البلديّات والتجمعات الرّيفيّة المعنيّة
* مساعدة فنيّة لإعداد ملف طلب العروض
* تخصيص إعتمادات المساهمة الماليّة للوزارة (50%)
> إنجاز دراسة الإعداد أو المراجعة
* تحديد المناطق التي تقتضي إعداد أو مراجعة مثال التهيئة العمرانيّة.
* تشخيص الوضع الراهن ووضع فرضيات التهيئة (تتطلب عادة 3 أشهر).
* إعداد مشروع مثال التهيئة العمرانيّة (شهر واحد).
* تعديل مشروع المثال في ضوء نتائج استشارة المصالح المعنيّة (شهر واحد).
* تعديل مشروع المثال في ضوء نتائج الاستقصاء العمومي (شهر واحد).
* إعداد الملف النهائي لمشروع المثال (شهر واحد).
> إجراءات المصادقة على مثال التهيئة العمرانيّة
* استصدار قرار تحديد المناطق التي تقتضي إعداد أو مراجعة مثال التهيئة
العمرانيّة.
* استشارة المصالح المعنيّة بخصوص مشروع المثال (شهران).
* النظر في مشروع المثال من قبل الوزارة المكلفة بالتعمير (شهر واحد).
* عرض مشروع المثال على المجلس البلدي أو الجهوي للإذن بتعليقه
للعموم (يتطلب عادة 3 أشهر).
* نشر إعلان استقصاء بالرائد الرسمي وبوسائل الإعلام المكتوبة.
والمسموعة (بالرائد الرسمي وبوسائل الإعلام المكتوبة والمسموعة
(يتطلب عادة شهر واحد).
* تعليق مشروع المثال يطلع عليه العموم مدّة شهرين.
* استشارة المصالح المعنيّة بنتائج الاستقصاء (شهران).
* عرض مشروع المثال مصحوبا برأي ومقترحات المصالح التي وقعت
استشارتها وكذلك بالملاحظات والاعتراضات التي أسفر عنها الاستقصاء،
على المجلس البلدي أو الجهوي للمداولة (3 أشهر).
* استصدار أمر المصادقة على المثال (يتطلب عادة 4 أشهر).
2) آجال إعداد أو مراجعة مثال تهيئة عمرانيّة
- إنجاز الدّراسة : 7 أشهر
- إجراءات المصادقة : 14 شهرا
- استصدار أمر المصادقة : 4 أشهر
المجموع : 25 شهرا
3) وضعيّة أمثلة التهيئة العمرانيّة :
| العدد الجملي للبلديّات | 264 |
| عدد البلديّات التي لها أمثلة تهيئة مصادق عليها | 257 |
| عدد البلديّات التي تعتمد وثائق عمل لم تستكمل إجراءات المصادقة عليها | 8 |
| عدد البلديّات التي يجري إعداد أو مراجعة أمثلة تهيئتها | 137 |
| عدد التجمعات الريفيّة المحصاة لدى إدارة التعمير | 784 |
| عدد التجمعات المغطاة بأمثلة تهيئة مصادق عليها | 254 |
| عدد التجمعات المغطاة بوثائق عمل لم تستكمل إجراءات المصادقة عليها | 171 |
| عدد التجمعات التي يجري إعداد أو مراجعة أمثلة تهيئتها | 185 |
4) برنامج تحيين أمثلة التهيئة العمرانيّة:
السنة عدد الأمثلة
2006 ....... 30
2007 ....... 40
2008 ....... 40
2009 ....... 35
المجموع .. 145 مثالا
إعداد الوثائق الخرائطيّة :
1) المسوحات الطوبوغرافيّة:
يتمّ إنجاز المسوحات الطوبوغرافية عن طريق طلب عروض وطني بمعدّل 40 تجمّعا سكنيّا بكلفة قدرها 70 ألف دينار و موزّعة على كامل تراب الجمهوريّة.
2) الصور الجويّة و خرائط المدن:
* الصور الجويّة:
يتمّ إنجاز الصور الجويّة عن طريق طلب عروض وطني بمعدّل 30 مدينة موزّعة على كامل تراب الجمهوريّة بكلفة قدرها 60 ألف دينار.
* خرائط المدن:
يتمّ إنجاز الخرائط الرقميّة للمدن عن طريق طلب عروض وطني بمعدّل 30 مدينة موزّعة على كامل تراب الجمهوريّة بكلفة قدرها 300 ألف دينار.
* الإستشعار عن بعد:
يتمّ اقتناء صور فضائيّة عن طريق طلب عروض وطني للأقطاب العمرانيّة الكبرى بمعدّل 5 سنوات و بتكلفة قدرها 30 ألف دينار.
3) الأشغال الجيوديزيّة و الخرائط القاعديّة:
كلّفت إدارة التعمير بمتابعة تنفيذ مأموريّة الدولة المتمثّلة في إنجاز الشبكة الجيوديزيّة و قيس المستويات و إعداد الخرائط القاعديّة بتكلفة سنويّة تناهز 1700 ألف دينار.
4) المعالجة الرقميّة لمخطّطات التهيئة العمرانيّة:
شرعت إدارة التعمير بإعداد مشروع اتّفاقيّة بالتفاوض المباشر مع وكالة التعمير لتونس الكبرى لإنجاز بنك معلوماتيّة تشمل في مرحلة أولى 26 أمثلة تهيئة عمرانيّة التي حضيت بالمصادقة بأوامر بتكلفة قدرها 100 ألف دينار.
إعداد الدّراسات الخصوصيّة :
في إطار مشمولاتها تتولّى إدارة التعمير إنجاز دراسات نموذجيّة خصوصيّة تهدف إلى تنظيم وتطوير القطاع وإيجاد الضوابط المرجعيّة.
وقد تمّ خلال العشريّتين الماضيتين إنجاز عدد من هذه الدّراسات نذكر منها بالخصوص :
ـ دراسة الإستراتيجيّة العمرانيّة – سياسة المدينة (1997)
ـ دراسة إعداد جدول المرافق
ـ دراسة إعداد جدول المصطلحات العمرانيّة الموحّد
ـ دراسة إعداد الدّليل العملي لأمثلة التهيئة العمرانيّة والتقسيمات
ـ دراسة الخصوصيّات المعماريّة لمنطقة الجنوب التونسي
ـ دراسة الخصوصيّات المعماريّة لمنطقة الشمال الشرقي
ـ دراسة تقييم أمثلة التهيئة العمرانيّة
ـ دراسة إعداد التراتيب العامّة لبناء المباني السكنيّة
متابعة إنجاز المشاريع العمرانيّة :
تتولّى إدارة التعمير في هذا الإطار دراسة ملفّات إحداث دوائر التدخّل العقاري لفائدة الوكالات العقاريّة الثلاث ووكالة التهذيب والتجديد العمراني والبلديّات والمجالس الجهويّة.
كما تتولّى متابعة إعداد أمثلة التهيئة التفصيليّة لهذه الدّوائر وكذلك أمثلة التهيئة التفصيليّة لهذه الدّوائر وكذلك أمثلة التهيئة التفصيليّة للمشاريع العمرانيّة الكبرى على غرار :
ـ تهيئة ضفاف بحيرة تونس الشماليّة
ـ تهيئة ضفاف بحيرة تونس الجنوبيّة
ـ تهيئة منطقة تابارورة بصفاقس
ـ تهيئة ضفاف سبخة بن غياضة بالمهديّة
ـ مدينة تونس الرّياضيّة بضفاف بحيرة تونس الشماليّة (مشروع مجموعة بوخاطر)
ـ مشروع باب المتوسّط (مشروع مجموعة سما دبي)
التصرّف العمراني :
تتولّى إدارة التعمير في إطار مهامّها المتعلّقة بالتصرّف العمراني خاصّة بما يلي :
1) دراسة ملفّات التقسيمات التي تفوق مساحتها 5 هك.
2) دراسة ملفّات تتعلّق بأملاك الدّولة (بمعدّل حوالي 300 ملف سنويّا) وإبداء الرأي بشأنها بالتنسيق مع الإدارات الجهويّة المعنيّة، وذلك قصد :
* التفويت فيها للخواص لإنجاز مشاريع سكنيّة أو اقتصادية
* لتخصيصها لفائدة الوزارات أو المؤسّسات العموميّة لإنجاز تجهيزات ومرافق عامّة.
* التعويض بها للخواص عن عقارات خاصّة تمّ استعمالها لإنجاز مشاريع ذات مصلحة عامّة.
3) المساهمة في أعمال بعض اللّجان الوطنيّة ومنها بالخصوص :
* اللّجنة الوطنيّة للتراث المكلّفة بإبداء الرّأي وتقديم مقترحاتها في المواضيع التالية :
- حماية وترتيب المعالم التاريخيّة
- حماية المنقولات الأثريّة
- إحداث المناطق المصونة
- حماية المواقع الثقافيّة.
كما تتولّى إبداء الرّأي في البرامج والمشاريع والمخطّطات الخاصّة بحماية الممتلكات الثقافيّة.
* اللجنة الوطنية المكلفة بمعاينة المواقع المقترحة من طرف مصالح وزارة الصناعة والطاقة والمؤسسات الصغرى والمتوسطة (الوكالة العقارية الصناعية) كمدخرات عقارية صناعية (توصيات جلسة العمل الوزارية بتاريخ 17 ديسمبر 2007) :
تتكون هذه اللجنة من ممثلين عن:
ـ وزارة الصناعة والطاقة والمؤسسات الصغرى والمتوسطة (الوكالة العقارية الصناعية)،
ـ وزارة الفلاحة والموارد المائية،
ـ وزارة التنمية والتعاون الدولي،
ـ وزارة التجهيز والإسكان والتهيئة الترابيّة (الإدارة العامة للإسكان وإدارة التعمير وإدارة المياه العمرانيّة)،
وقد أفضت أعمال هذه اللجنة إلى حد الآن إلى الاتفاق على 52 موقع من بين المواقع المقترحة وبمساحة جملية تقدر 2543 هك موزعة على 18 ولاية وذلك لتكوين مدخر عقاري لفائدة الوكالة العقارية الصناعية على المدى القريب ودعوة الوكالة للقيام بمواصلة الإجراءات الضرورية على مستوى تغيير الصبغة الفلاحية وتغطيتها بأمثلة تهيئة عمرانية أو أمثلة تهيئة تفصيلية( P.A.D) حسب الحال.
* اللجنة الوطنية الفنية المكلفة بحصر التجمعات السكنية والتوسعات العمرانية على الأراضي الفلاحية (توصيات جلستي العمل الوزارتين ليومي 23 سبتمبر 2002 و 29 أكتوبر 2005):
تتكوّن هذه اللجنة من ممثلين عن :
ـ وزارة الفلاحة والموارد المائية،
ـ وزارة الداخليّة والتنمية المحليّة،
ـ وزارة التجهيز والإسكان والتهيئة الترابيّة (إدارة التعمير)،
ـ وزارة أملاك الدولة والشؤون العقارية،
ـ وزارة البيئة والتنمية المستديمة.
وتقوم اللجنة بالمعاينات الميدانية الضرورية تبعا لطلبات السادة رؤساء البلديات والمجالس الجهوية المعنية بأمثلة التهيئة.
* اللجنة الوطنية الاستشارية المكلفة بالنظر في مطالب استعمال الأراضي الفلاحية لأغراض غير فلاحية :
تعقد جلساتها بمقر وزارة الفلاحة والموارد المائية برئاسة السيد كاتب الدولة للموارد المائية وتبدي اللجنة رأيها بخصوص طلبات تغيير الصبغة الفلاحية لقطع ارض بغية استغلالها لتركيز مشاريع عمومية، سياحية أو صناعية، ويعتبر رأيها إحدى المراحل الضرورية لاستصدار أمر تغيير الصبغة الفلاحية وفق التشريع الجاري به العمل في مجال حماية الأراضي الفلاحية.
* اللجنة الوطنية الفنية المكلفة بالمعاينة الميدانية لقطع الأرض المزمع استغلالها لمشاريع صناعية الموافق عليها من قبل اللجنة الوطنية الاستشارية المذكورة بالفقرة 3 أعلاه (توصيات جلسة العمل الوزارية ليوم 1 مارس 2004) :
تتكوّن هذه اللجنة من ممثلين مركزيين وجهويين عن:
ـ وزارة الفلاحة والموارد المائية،
ـ وزارة التنمية والتعاون الدولي،
ـ وزارة التجهيز والإسكان والتهيئة الترابيّة (إدارة التعمير)،
ـ وزارة الصناعة والطاقة والمؤسسات الصغرى والمتوسطة (الوكالة العقارية الصناعية)،
* اللجنة الاستشارية للبعث العقاري تعقد بمقر الإدارة العامة للإسكان مرة كل شهربهدف إسناد التراخيص لممارسة مهنة باعثين عقاريين وتمثل إدارة التعمير صلب تركيبتها.
أدوات التخطيط العمراني
المثال التوجيهي للتهيئة: وثيقة توجيهية
الأمثلة التوجيهية للتهيئة هي وثائق ملزمة للمؤسسات العمومية وللجماعات المحلية عند إعداد أمثلة التهيئة العمرانية وعمليات التهيئة وبرامج البنية الأساسية والتجهيز.
المثال التوجيهي للتهيئة: وثيقة تضبط بمقتضاها التوجهات الأساسية لتنظيم استعمال المجال بمنطقة معيّنة. وهو وثيقة تلزم مصالح الدولة والمؤسسات التابعة لها والجماعات العمومية المحلية، بينما لا يعارض بها الغير على غرار مثال التهيئة العمرانية.
تهدف الأمثلة التوجيهية للتهيئة إلى:
ـ ضبط التوجهات الأساسية لتهيئة المناطق الترابية المعنيّة وذلك اعتبارا للجوانب التالية :
العلاقات مع الجهات المجاورة، التوازن الذي يتعيّن المحافظة عليه بين التوسع العمراني وممارسة الأنشطة الفلاحية والأنشطة الاقتصادية الأخرى، ضرورة حماية المواقع الطبيعية والمواقع الثقافية بما فيها الأثرية ومناطق الصيانة، الوقاية من المخاطر الطبيعية والتأثيرات على البيئة،
ـ ضمان تنظيم استعمال المجال الترابي لتوجيه تركيز برامج الدولة والجماعات العمومية المحلية والمؤسسات والمصالح العمومية والعمل على تناسقها في نطاق آفاق التنمية الاقتصادية والاجتماعية( الأمثلة التوجيهية القطاعية).
ـ تحديد مآل الأراضي المهيكلة والاتجاهات العامة لتوسع وتنمية التجمعات العمرانية، كما تأخذ هذه الأمثلة بعين الاعتبار المخاطر الطبيعية والتأثيرات على البيئة.
وتتمثل هذه الامثلة في:
ـ المثال التوجيهي لتهيئة التراب الوطني ويشمل كامل التراب الوطني ليرسم التوجهات الكبرى للهيكلة على كلّ الأصعدة.
ـ الأمثلة التوجيهية لتهيئة المناطق الحسّاسة والتي تمّ ضبط قائمة فيها تشمل كامل الشريط الساحلي للبلاد التونسية والمناطق القاحلة والسباسب والمنطقة المنجميّة. وترمي هذه الأمثلة بالأساس إلى ملاءمة استعمال المجال الترابي بالمناطق المذكورة لمتطلبات المحافظة على التوازنات البيئية الموجودة بها.
ـ الأمثلة التوجيهية لتهيئة التجمعات العمرانية الكبرى التي تشمل بالإضافة إلى تونس الكبرى كافة المدن مقر الولايات والمناطق العمرانية المحيطة بها.
ـ الأمثلة التوجيهية لتهيئة بقية المناطق الأخرى: يتكون المثال التوجيهي للتهيئة من تقرير ومن خرائط تبين المثال التوجيهي للتهيئة ومخطط برنامج يتضمن آجال وتكلفة مختلف البرامج المتعلقة بالأنشطة التي تناولها المثال التوجيهي للتهيئة كالبنية الأساسيّة والتوسّع العمراني والتجهيزات والمرافق الكبرى.
مثال التهيئة العمرانية :
تتمثّل وظيفة مثال التهيئة العمرانية بالأساس في ضبط قواعد وارتفاقات استعمال الأراضي، وعلى خلاف المثال التوجيهي للتهيئة فإن مثال التهيئة العمرانية وثيقة ذات صبغة ترتيبية يخ
ضع إعدادها لإجراءات الاستشارة والتعليق ويعارض بها الغير بعد المصادقة عليها.
يتكون مثال التهيئة العمرانية من الوثائق التالية :
أ ـ خريطة أو عدّة خرائط معدة بسلم يتراوح بين 1/5000 و 1/1000 تبرز بالخصوص المناطق التي تطبق داخلها التراتيب العمرانية المصاحبة لمثال التهيئة العمرانية وحوزة الطرقات والأماكن المخصصة للمنشآت العمومية والتجهيزات ذات المصلحة العامة والبراحات والمساحات الخضراء وكذلك المناطق الخاضعة للإرتفاقات ذات المصلحة العمومية،
ب ـ تراتيب عمرانية تضبط القواعد المشتركة بين كل المناطق المحددة بمثال التهيئة العمرانية والقواعد الخاصة بكل منطقة،
ج ـ تقرير تقديمي يتضمن بالخصوص العناصر التالية :
كشف عن الوضع الاجتماعي والديموغرافي والاقتصادي للمنطقة المعنيّة وعرض آفاق التطور وخاصة تلك التي تتعلّق بالسكن والأنشطة الاقتصادية والتجهيزات العمومية،
آفاق تطور مناطق العمران والمناطق المزمع تعميرها مستقبلا،
تحليل لتأثيرات تطبيق مثال التهيئة على الخصوصيات الطبيعية والبيئية للمنطقة المعنية،
تحديد مساحات مختلف أصناف المناطق،
اقتراح وسائل تطبيق مثال التهيئة وخاصة منها التي تساعد على التحكم الملائم في العقارات،
د ـ ملحقات تتضمن الوثائق التي استعملت في تصوّر مثال التهيئة العمرانيّة والتي منها بالخصوص أمثلة الشبكات الموجودة والمزمع إحداثها وقائمة الارتفاقات المتعلقة بالملك العمومي.
مثال التهيئة التفصيلي والتقسيمات: وثائق تنفيذية أو عملياتيّة
يتمّ إعداد مثال التهيئة التفصيلي داخل دوائر التدخل العقاري وذلك: لفائدة الدولة أو الجماعات العمومية المحلية أو الوكالات العقارية للصناعة والسياحة والسكن ووكالة التهذيب والتجديد العمراني، وذلك لإنجاز برامج تهيئة وتجهيز أو تجديد أو تهذيب تضبطها السلط المختصة طبقا لمثال التهيئة العمرانية أو للأمثلة التوجيهية إن وجدت.
وتتمّ عمليات التقسيمات داخل أمثلة التهيئة العمرانية والتفصيلية وتتمثل في تجزئة قطعة أرض إلى 3 مقاسم فأكثر معدّة بعد التهيئة لبناء محلات سكنية أو مهنية أو صناعية أو سياحية أو تجهيزات مشتركة اجتماعية وثقافية.
وعلى غرار مثال التهيئة العمرانية فإن أمثلة التهيئة التفصيليّة والتقسيمات وثائق يعارض بها الغير.
خص البرنامج الانتخابي لتونس الغد التهيئة العمرانية بمحور هام ضمن الأهداف المرسومة لتحقيق بنية أساسية حديثة لاقتصاد جديد إذ أقر" تحيين مخططات التهيئة العمرانية في جميع البلديات مع حلول سنة 2009 من أجل نسيج عمراني متوازن ومتناسق ووسط حضري يتطور وفق مقتضيات الحداثة ويوفر مقومات جودة الحياة للمتساكنين ويؤمن احترام البيئة والمحيط والحفاظ على خصائص المعمار الوطني." + مثال تهيئة عمرانية لمدينة فوشانة (منطقة فوشانة المغيرة) المصادق عليه بالأمر عدد 3014 لسنة 2007 مؤرخ في 27 نوفمبر 2007.
تم تنقيح مجلة التهيئة الترابية والتعمير بمقتضى القانون عدد 71 لسنة 2005 المؤرخ في 4 أوت 2005 وأصبح بذلك مشروع مثال التهيئة العمرانية يحال على إدارة التعمير في مناسبتين الأولى قبل الإذن بتعليقه للعموم والثانية بعد فترة الاستقصاء العمومي وبعد ان تبدي مختلف المصالح رأيها في الغرض. كما تتولى إدارة التعمير الإشراف على إعداد الملف النهائي لعرض مشروع المثال على المصادقة بأمر.
> صورة جوية لمنطقة سيدي بوعلي.
> خريطة مدينة قربة.
